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21 de Janeiro de 2021
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    O contrato de locação residencial e os impactos da covid-19: reflexões e perspectivas à luz da boa-fé objetiva.

    Victor Sardeiro, Advogado
    Publicado por Victor Sardeiro
    há 10 meses

    Victor Sardeiro Franca [1]

    Ludmila Santos de Jesus Ferreira [2]

    Dentre as inúmeras relações contratuais celebradas, a locação residencial adquire crucial relevância diante do isolamento social preconizado pela COVID-19, visto que tem por objeto precípuo a garantia de moradia para um considerável número de pessoas no Brasil.

    Visando a desaceleração do vírus, tem-se adotado como medidas preventivas, entre outras, o fechamento de restaurantes, bares, shoppings centers, academias e mercados populares, impactando, não raramente, na renda familiar desses trabalhadores e capacidade de pagamento das suas obrigações, como o aluguel.

    Por outro lado, há de considerar que este valor muitas das vezes garante a própria subsistência do locador, razão pela qual a ausência de pagamento poderá ocasionar naturais desavenças.

    Dado este cenário, importa verificar objetivamente quais os impactos da Covid-19 nos contratos de locação residencial: O locatário tem o direito de não pagar? Neste caso, poderia o locador propor ação de despejo?

    De logo, é natural que as partes à época da celebração contratual não tenham elaborado regras de interpretação e integração específicas para este panorama, que para muitos trata-se de um evento imprevisível, restringindo-se tão somente as usuais e rígidas normas previstas na Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato).

    Tais normas são aplicadas com tranquilidade em situação de normalidade, mas trazem enorme desafio em tempos de repentina instabilidade econômica e social em razão da pandemia.

    Contudo, há normas legais de conteúdo aberto, isto é, que se adequam com mais facilidade as diversas situações fáticas, presentes obrigatoriamente em todos os contratos, como de locação residencial, entre estas: a boa-fé objetiva.

    Em suma, a boa-fé objetiva impõe ao locador (proprietário) e ao locatário (inquilino) uma conduta de cooperação e transparência, no intuito que ambos alcancem suas perspectivas contratuais, sendo as principais: a entrega pelo locador do imóvel para que possa o locatário fixar sua residência, devendo este em contrapartida pagar pontualmente o aluguel nos termos do contrato.

    Em nenhuma circunstância a ausência boa-fé será admitida pelo ordenamento jurídico, sendo a eticidade uma genuína diretriz do Código Civil de 2002, de modo que todos os contratos devem ser interpretados em sua consonância, nos termos do art. 113 do Código Civil.

    Nessa perspectiva, o não pagamento do aluguel deve passar por dois critérios de avaliações bem delimitados:

    1) Locatário deixa de pagar aluguel havendo condições: A simples alegação que não poderá arcar com o pagamento em razão da Covid-19 não deve ser tolerada. Em razão da transparência, deve o locatário comprovar sua impossibilidade absoluta, sob pena de impor ao locador, injustificadamente, arcar com os custos de alguém que em verdade está se valendo maliciosamente das circunstâncias para eximir-se de suas obrigações.

    No exemplo, basta imaginar inquilino que é servidor público ou empregado em empresa que ainda mantém normalmente o pagamento dos salários.

    Assim, no âmbito contratual, deve-se aplicar inteiramente as normas contratuais em razão do inadimplemento como multa e juros, bem como outras assim previstas.

    Entretanto, em relação a ação de despejo há ressalvas pertinentes. Caso o contrato seja destituído de garantias, a exemplo do fiador, o não pagamento pelo locatário pode ensejar ação de despejo, no qual o juiz expedirá ordem para desocupação no prazo de 15 dias, nos termos do art. 59, § 1º, I da Lei do Inquilinato.

    Na perspectiva da função social dos contratos em prol da saúde pública, no qual interessa a coletividade que as pessoas fiquem na sua residência, acredita-se que o julgador deveria valer-se inicialmente de outros meios de execução, como penhora de valores em depósito ou aplicação financeira, mantendo-se o tanto quanto possível o vínculo contratual.

    2) O locatário deixa de pagar aluguel por impossibilidade absoluta: A comprovação sólida perante o locador que não há condições financeiras para o pagamento em razão dos efeitos da pandemia, deve impor a ambos o dever de cooperação, afinal, um evento imprevisível acabou por inviabilizar a capacidade de pagamento pelo locatário que, em razão do isolamento, precisa estar em sua residência.

    O locatário que é trabalhador autônomo ou informal são exemplos visíveis.

    A cooperação impõe conduta razoável das partes diante do caso concreto, para que construam pautados no bom senso e serenidade, uma solução que atenda os interesses de ambos. Ademais, com a desocupação do imóvel, certamente seria difícil para o locador conseguir outro inquilino.

    Em face da boa-fé objetiva e consequente dever de cooperação, há praticamente uma obrigação de negociação entre as partes, como uma possível revisão no valor do aluguel por um período, a concessão de um prazo de carência até que a situação se normalize, até mesmo a redistribuição de alugueres atuais nos posteriores, mantido o pagamento mínimo de IPTU e condomínio , tudo mediante aditamento contratual.

    Não encontrando o locador e locatário um ponto de equilíbrio, a situação torna-se de complicadíssima solução jurídica. A simples aplicação das penalidades contratuais como juros e multa ou mesmo a proposição da ação de despejo, podem não atender a função social do contrato e da propriedade em um contexto social que impõe isolamento residencial em prol da saúde pública.

    Caberá, sem dúvidas, aos advogados orientarem seus clientes num espírito mediador, e aos juízes em último caso, valendo-se sobretudo das normas de boa-fé e função social para encontrar uma solução justa.


    [1] Advogado. Pós-graduado em Direito Civil pela Faculdade Baiana de Direito. Instagram: e-mail: sardeiroadv@hotmail.com; instagram: @sardeiro.adv

    [2] Advogada. Formada pela Universidade Católica do Salvador. e-mail: ludmilasantosadv@hotmail.com; instagram: @ludmilasantos.adv

    1 Comentário

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    Explicação perfeita e muito pertinente para o momento atual! continuar lendo